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2018年7月 5日 (木)

土地の名義変更

2018/07/05(土地の名義変更)

今回の帰国で一番大きな作業は、昨年他界した母の相続に関する、相続税と土地・家屋の名義変更の対応。

相続税に関する手続きは、かなり苦戦していて、今回の帰国中には終わらないかも知れない。

土地の名義変更は、今日、荻窪の土地の名義変更の申請届を出したので、問題が無ければ1週間後の7月11日には、登記手続きが完了して登記識別情報等の通知が貰えるハズ。
(具体的にどんな書類が貰えるかは知らない)

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この書類を持って行けば権利に関する書類が貰えるらしい

名義変更の手続きをしたのは今回が初めてで、最初は何から手を付ければいいのか、どうすれば良いのか、分からなかった。

数年前に父が他界した時も名義変更の手続き(千葉や山梨の土地・家屋、荻窪の家屋など)をしたが、その時は登記所の近くの司法書士さんにお願いしたので、具体的に何をどうしたかは知らない。

今回も、同じ先生にお願いしようと思ったが、司法書士事務所の看板は掛かっているが、いつ行ってもシャッターが閉まっている。
(家から登記所は近い)
自分より4~5歳年長の先生だったので、もう引退されたのかも知れない。
(自分が66歳だから、先生は70歳以上だと思われる)

司法書士の仕事なんて難しそうだし、役所は、「法務局」だし、怖そうだな~、やりたくないな~、面倒くさいな~、と思ったがいつまでも放って置くわけにも行かない。
他にもやらなければならない事が山程あるので、少しずつでも、手を付けて行かないと・・・。

まあ、国民の為(?)に有る役所だから、取り敢えず入って様子を伺って見よう、と思って法務局の杉並出張所に入った。

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Img_3803
法務局杉並出張所

実は、法務省には余りいいイメージを持っていない。
以前、奥さんの在留認定を取るために品川の入国管理局に行った事があるが、そこの職員の対応が、「なんていう感じの悪い人達なのか」、と思った記憶がある。
自分の経験した役所の範囲で一番嫌な感じの人達だった。
(上から目線というか、傲慢というか、犯罪者に対する態度の様な・・・)
(2番目はチェンマイの領事部だけど、最近少しは良く成った・・・?)
なので、ここも同じようなものかも知れないと思って、恐る恐る入った。

しかし・・・ここの人達、とっても親切でいい人達だった。

相談をする場所が有って、本来は予約制なのだけど、たまたまその時間に予約していた人が来ていない、という事で直ぐに相談に乗ってくれた。

昨年母が亡くなりまして、相続した土地の名義変更をしたいのですが・・・。

どういう書類が必要かは分からなかったが、一応、証拠として母の死亡届とか、金融機関から母の預金等を引き出した時の資料などを提示した。

一番心配だったのは、土地の権利証が無い事で、かなり時間を掛けて何回も探したのだが見付からない。
まあ、権利証が無ければダメです、とは言われないと思ったが、なにか難しい要求をされるかも知れない。
(例えば、簡単に集める事の出来ない資料を要求されるとか、特別な審査をされるとか)

しかし、結局、権利証は見付からなくても良い事が分かった。

名義書き換えは権利証が無くても出来る(そもそも必要ない?)。書き換えをすれば新しい権利証(みたいな物?)を発行してくれる。古い権利証は有ったとしても無効に成る。だったら、権利証って何なの、という疑問は残るが、まあ無くてもOKという事でラッキーだった。

土地の権利証が無い事に数年前から気が付いていて、昔から、喉に刺さった小骨の様な存在だったが、1つスッキリした。

面談(相談)は、3日4日5日と3回やった。で、3回目の今日、無事(?)申請が完了した。

1回目(3日)に必要書類を言われて、それは、登記所の別のセクションで貰えるものと、区役所(或いは区役所の出張所)で貰える物、都税事務所で貰える物、とあと自分で手書きする物。

どれも、それ程、集めるのが難しい物ではない。
役所の窓口で申請すれば貰えそうなものばかり。
(ただ、日本の役所の事務のシステムの非効率は感じる)(そんな物、同じ役所同士なのだから、電子化とかして、いちいち人が動かなくても集められる様にならないものか)

直ぐに揃いそうだったので、明日(4日)また来ますと言って、1回目はそれで終わり。

2回目(4日)。

まず、区役所の出張所で住民票と母の除籍の住民票等を貰った。

次に、都税事務所で固定資産評価証明書を貰おうとしたら、「あなたの戸籍謄本が無ければお渡し出来ません」、と言われたので、慌てて区役所で戸籍謄本を取ってからもう一度都税事務所へ行って、固定資産評価証明書を貰ってから、登記所(法務局の杉並出張所)へ向かった。

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杉並都税事務所

出来れば今日(4日)で終わらせたいと思ったが、手書きの書類が用意して無かった事と、都税事務所で予想外に時間が掛かったので、登記所の終了時間間際だったので、手書きの用紙の下書きをして、2回目の面談は終了。

3回目(5日)(今日)

申請書類はほぼそろっているし、確認も1回目と2回目の時にして貰っているので、問題ないハズだが、申請書の書き方に一部疑問点があったので、それを確認してから、申請書類を提出した。

役所らしいと思ったのは、面談する方と申請を受け付ける方が別なのはしょうがないとして、料金を、申請を受け付ける所で払うのではなく、収入印紙を別に買って(階も違う)申請書に貼ってから提出する事。

都税事務所でも、「料金はそこの自動販売機で収入印紙を買って貼って下さい」、と言われた。
区役所の窓口は、受け渡しの方に直接お金を払った。この方が、顧客の手間が省けていいと思うのだけど、都税事務所や登記所は、区役所と比べると、まだ、お役所仕事(自分達の都合に顧客を合わせる)という感じがする。

まあ、大きな障害もなく、荻窪の土地の名義書き換えが出来た様なのは良かった。

備考。

今回の作業が比較的楽だったのは、幾つかの要因がある。

① 登記所が家から歩いて5分ぐらいと近かった事。

② 金融機関から母の預金を引き出す時に、母の出生時から死亡時までの除籍謄本を取って、それが揃っていた事。

③ 相続人が1人なので、遺産分割協議書とか必要なかった事。

④ 土地の相続だけで、家屋は既に自分の名義だった事(父が他界した時、100%譲り受けた)。

しかし、これから、大網(千葉県)と小淵沢(山梨県)の土地と家屋の名義変更をしなければならない。
これは、そこまで出向く必要が有るので、かなり面倒くさい気がする。
ただし、やり方は分かったので、手間さえ掛ければ何とか成りそうな感じ。
(家屋の名義変更は土地とは違うかも知れないけど)

それよりも、今、最大の悩みは、相続税の申告で、これはどれだけ大変なのか見当がつかない。

土地の評価額は何とか成ると思うのだけど、家屋の評価額の算定の仕方が分からない事と、どういう控除が有るのかが分からない。

多分、課税はされないと思うのだけど、税理士に頼むと40~50万ぐらい掛かるらしい。

例えば、課税されないのに40万円を税理士に支払う何てのは馬鹿げている気がする。
(税理士さんの立場からすればスキルのいる仕事だし、実際、手間も掛かるだろうから、正当なものなのだろうけど)

(毎年、土地・家屋に税金が掛けられていて、その算定の基となる評価額なら分かるのだけど、相続の評価額とは全く別のものらしい)

父が、土地や家屋を細かく持つのが趣味だったので、算定する必要のあるものが多くて大変。
例えば、小淵沢には掘っ立て小屋みたな家も含めて3軒の家がある。大網にも家が有るが廃屋の様に成っていて、実際の資産価値は多分マイナス。

まあ、あと1年ぐらい掛けてスッキリ出来るといいのだけど・・・。
2~3ヶ月連続して日本に居れば、順番に何でも出来るのだけど、滞在が1ヶ月ぐらいの細切れだと、作業が中途半端に成って効率が悪い。
加齢による、認識力や記憶力の低下も大きい。

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コメント

おつかれさまです。

相続税が苦戦とのことですが、何が難物なのでしょうか?(非上場企業の株式や海外資産の評価とか.....。)

相続登記お疲れさまでした。
今は法務局も相談窓口(予約制)があって便利になりましたね。
昔から役所関係の手続きには、最低3回の訪問が必要と言われておりました。
見事三度目での完了、さすがです!.

去年、母を亡くし、最近相続税申告したものです。
相続税の申告は、亡くなられてから10ヶ月以内が期限です。
不動産の家屋の評価額は、固定資産税の評価額と同じですよ。
土地は路線価なので、インターネットで簡単に調べられますが、地形によって、評価の増減があり、ここが少し面倒です。

ホワイトベア様、コメントありがとうございます。
路線価が固定資産税の評価額と違うので、家屋も違うのかと思ってました。
他の読者様からもメールで連絡を頂き、そういう事なら何とか成りそうです。
地籍図も無いので路線価の方は面倒そうですが、相続の名義変更で法務局に行ったついでに貰えそうなので、まあ何とか成りそうです。
(杉並の土地の地積測量図は東京法務局杉並出張所で既に貰いました)
(これが無いと、奥行きが分からない)
後は、まあ、税務署に行って金融機関から相続した分をどう証明するかなど(例えば、通帳の記録が何年分必要かとか)どういう資料を集めればいいのか、税務署から聞いて集める&相談する(これでいいか?、とか)、そういう手順で進める予定ですが、杉並税務署の場合、相談の予約は1ヶ月ぐらい前でないと(混んでいて)出来ないので、例えば、今回の帰国中にはもう出来ないです。
なので、10ヶ月以内に終わらすのはかなり難しい。
まあ、10ヶ月に遅れれば、ペナルティーはあるらしいですが、金額的には大した事は無いらしいので、しょうがないと思ってます。
(多分、相続税自体が0なので、ペナルティーも0かも知れない)

相続税で最も大きい控除は、小規模宅地の特例です。ただし、この特例を使うには期限までの申告が必要だったと思います。
税務署で話を聞かれたとのことですので、この特例が使えないことを確認しているとは思いますが、念のため。(この特例を使える要件に、自己所有の自宅がないことがあったと思いますが、海外の物件が含まれるかどうかは???です。)

ホワイトベア様、度々コメントありがとうございます。
6日に税務署で確認した時の話では、小規模宅地の特例の話もしまして、期限までの申告がなければ特例が使えない、という事は言われませんでした。
ここはポイントの所なので、今、もう一度、この件を税務署に確認しました。
それによると、期限が過ぎても小規模宅地の適用は出来るという話でした。
まあ、もう1回ぐらい期限前に税務署に相談に行ける(注)と思いますので、その時に再度念を押して確認してみます。
(注)税務署でいつでも相談に応じてくれれば10日ぐらいで申告出来ると思うのですが、予約は1ヶ月待ちぐらいらしいので、期限内に終えるのは今と成っては難しそうです。
(ずっと日本に居る分けではないので)

追記すると、仮に小規模宅地の特例が適用されなくても、課税されるのは基礎控除を超えた分の10%らしいので、そんなにべらぼうな金額にはならないです。

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